小夫妻借男方母亲名义购房发生争议,房子到底归谁?

发布时间:2020-07-15

小夫妻借男方母亲名义购房发生争议,房子到底归谁?

近年来,我国实行的房屋限购政策使得“借名购房”事件频发,那么“借名购房”的约定是否合法有效?“借名”购得的房子归谁所有?“借名购房”存在哪些风险呢?

2015年,小梁与其妻子小黄看中了一套房屋,希望买下作为投资,但两人依相关政策都属于限购对象(两人共有一套、小黄独有一套),无法再行购房。于是,小梁与小黄请小黄的父亲黄某出面买下这套房屋。

小黄和小梁向房屋卖家支付定金后,将剩余房款打入黄某银行账户,准备由黄某向卖家付清后续几期房款。然而,黄某在向卖家支付一笔房款并办理购房网签手续的当天,才发现自己也属于限购对象(早年丧妻,单身,名下有房)。

小黄和小梁只好临时再请小梁的母亲李某代为签订购房合同,而黄某则将其银行账户下的房款打入李某账户。之后,李某依合同向卖家付清了房款,系争房屋也如约过户到李某名下。

2017年,小黄不幸病逝。清点小黄遗产时,黄某与李某对系争房屋有了不同看法:黄某认为,系争房屋实际是由小黄和小梁借李某的名义购买,购房款均来源于小黄和小梁,系争房屋应归小梁和小黄共有;李某则认为系争房屋是小黄和小梁为了孝敬李某而出资购买并赠与给李某,系争房屋实际登记在自己名下,也实际由李某居住、管理,故应归李某一人所有。

因二人争执不下,黄某遂以李某为被告起诉至法院,要求确认系争房屋属小梁和小黄的夫妻共同财产而归小梁与小黄共有。小梁作为第三人参加了诉讼,并默默站到母亲李某一边,支持李某的说法。

法院经过审理,最终认为黄某主张的借名买房的可信度远高于李某和小梁主张的赠与行为,但无法直接确认房屋归小梁和小黄共有。

由此可见,购房人为规避国家限购、限贷政策而借用亲朋好友名义购房,在司法实践中并不少见。常见的案例中,实际购房人与名义购房人会约定,整个实际交易过程都由名义购房人出面,而购房款则全部由实际购房人出资。买下房屋后,也是由实际购房人实际使用房屋,等到一定时候,名义购房人再配合实际购房人将房屋产证上的权利人变更为实际购房人。


但这其中可能隐藏着很大的风险:

1、名义购房人不认可借名事实、不配合办理过户,就像这个案子,亲属之间无明确书面约定,名义购房人主张房子实际归其所有,实际购房人出资为借贷或赠与;

2、房屋被处理或限制,如名义购房人离婚,房屋作为夫妻共同财产被分割;名义购房人死亡,房屋作为遗产被继承;名义购房人擅自将房屋出售或抵押;因法律问题房屋被法院查封等。

所以“借名购房”需慎重,如果确需铤而走险采取“借名”的方式购买房屋,实际购房人要谨慎选择名义购房人,应当清楚所购房屋性质,最好不要购买拆迁安置房、经济适用房等政策性保障住房,以免发生纠纷,导致房钱两空。

实际购房人要和名义购房人签好协议,以书面方式确定房屋的实际出资人和权利人,针对名义购房人的违约行为(包括反悔主张房屋所有权、违约将房屋转让、赠与、抵押、拒绝过户等)约定严格的违约责任,以降低实际购房人风险。

同时实际购房人应当从自己的账户支付房款,留存付款凭证,以后如发生纠纷,实际购房人可以凭书面证据以法律途径来保护自己的权利。


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